Wohnkonzepte mit Zukunft

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Wohnen ist mehr - größere Freiheiten und Mut sind gefragt

Experten aus unterschiedlichen Fachrichtungen kamen auf Einladung der GWS zu einem Runden Tisch zusammen, um sich diesem breiten Thema aus verschiedenen Perspektiven zu nähern.

Wie groß ist der Bedarf an neuem Wohnraum?
Johannes Geiger: Wohnen ist mehr als nur der Bedarf – zahlreiche Parameter von der Leistbarkeit über die Infrastruktur bis zum sozialen Ambiente der Gegend spielen in die Nachfrage, in die Wün-sche der Menschen hinein. Ein Trend in der Nachfrage geht in die Richtung des „Grätzel-Wohnens". Die Menschen suchen die Atmosphäre einer bestimmten Gegend. Deshalb setzt die GWS zum Beispiel bewusst nicht auf Riesen-Projekte, sondern versucht, in jedem Bezirk etwas anbieten zu können.

Wie geht man bei der Planung heran, wenn die Atmosphäre eines Grätzels eine Rolle spielt?
Danijela Gojic: Am Beginn steht die Erforschung, wo die Qualitäten eines Grundstücks und einer Gegend liegen. Die Architektur selbst muss identitätsstiftend sein. Man muss auf die Umgebung reagieren, sie städtebaulich aufgreifen und für Identität sorgen. Dann wird die Qualität eines Ortes ausgeschöpft.

Und wie setzt man das so um, dass es leistbar wird?
Josef Gasser: In manchen Projekten geht das durch die Dichte, aber wir sind in einer wirtschaftlich herausfordernden Phase. Dieser Druck darf sich nicht auf die Qualität schlagen, die vor allem durch inländische Facharbeiter gewährleistet wird. Wer nicht auf diese setzt, hat es kostentechnisch leich-ter, weswegen wir bei den heimischen Bauarbeitern noch immer eine hohe Arbeitslosigkeit haben. Sie werden durch billigere Arbeitskräfte verdrängt, was sich aber definitiv auf die Qualität auswirkt.

Johannes Geiger: Aus diesem Grund bauen wir nach dem Best-Partner-Prinzip mit jenen, bei denen wir sicher sein können, dass nach den gesetzlichen Vorgaben und mit heimischen Mitarbeitern gearbeitet wird. Die steigenden Kosten für Wohnraum beruhen allerdings nicht nur auf Bauvorschriften und Normen. Beispielsweise spielen auch die Mobilitätsvereinbarungen mit der Gemeinde hinein, die wir als Bauträger unterschreiben müssen. Vom Car-Sharing bis zur digitalen Anzeige in den Stiegenhäusern, wann der nächste Bus fährt, sorgt vieles für zusätzliche Qualitäten, allerdings auch für zusätzliche Kosten. Und da kommen immer weitere Parameter auf uns zu. Auch wenn die GWS als gemeinnütziger Wohnbauträger nicht gewinnoptimierend arbeitet, sind das Kosten, die umgelegt werden müssen. Am Ende trifft es den Kunden.

Petra Schachner: Das ist natürlich auch ein Thema der Steuerpolitik in Österreich. Man geht dazu über, gewisse Aufgaben vom öffentlichen Bereich auf die Bauträger zu überführen.

Josef Gasser: So wie heute manche Ampelanlagen bei Wohnsiedlungen vom Bauträger bezahlt werden müssen und damit im Endeffekt von den Bewohnern.

Wenn die Kosten immer weiter steigen, hat zum Beispiel eine Anlegerwohnung dann überhaupt noch Sinn?

Petra Schachner: Ja. Bei einem Sparbuch bekommt man im Vergleich ja nichts mehr heraus. Auch wenn sich einiges steuerlich verschlechtert hat, ist eine Anlagewohnung grundsätzlich sinnvoll. Ich empfehle meinen Klienten aber, vorher zu bedenken, ob man die Wohnung später selbst oder für die Kinder nutzen möchte. Das Thema ist in Graz derzeit sehr interessant. Vor allem viele Wiener investieren bei uns.

Anlegerwohnungen sind das eine Thema, Leistbarkeit das andere.
Johannes Geiger: Ja, denn eine Zinssteigerung von einem Prozentpunkt entspricht auch Mehrkos-ten von rund 1 Euro pro Quadratmeter. 70 Euro netto mehr sind für manche Kunden aber ein Ver-mögen. In diesem Zusammenhang muss man sagen, dass der Anteil der Baukosten am Gesamtpreis abnimmt.

Danijela Gojic: Es hat sich in den letzten Jahrzehnten dramatisch viel verändert. Wir bauen jetzt auch für ganz andere Generationen. Herauszufinden, was die Menschen wollen und brauchen, gehört da dazu. Ich wohne zum Beispiel auf 60 Quadratmetern und weiß, dass man aus wenig Platz viel herausholen kann. Gerade im freifinanzierten Wohnbau würde ich mir den Mut eines Bauträgers wünschen, etwas auszuprobieren – mit einem Pilotprojekt für neue Wohnformen. Auch politisch ist leider vieles nicht möglich.

Wie schnell kann man in der Architektur auf sich verändernde Bedürfnisse reagieren?
Danijela Gojic: Rasch, aber man braucht den Mut und muss die Leistbarkeit im Auge haben. Der gemeinnützige Wohnbau ist dafür zu stark reglementiert.

Johannes Geiger: Graz ist allerdings nicht Wien, wo Neues viel früher funktioniert. Die Menschen denken beim Wohnen viel konservativer als beim Arbeiten, wo wir uns schneller umstellen und neuen Trends folgen wollen, als bei unserem Zuhause.

Langfristige Perspektive – wo müssen wir jetzt umdenken?
Johannes Geiger: Wir nutzen die vorhandene Infrastruktur zu wenig. Es ist wie Ferrari fahren in der Innenstadt – das Bauland innerhalb des Ballungsraumes wird schlecht genutzt und hier braucht es ein Umdenken.

Danijela Gojic: Was gut erschlossen ist, sollte verdichtet werden. Das wäre positiv für die Stadt und würde auch die Kosten senken.

Petra Schachner: Kaufentscheidungen werden heute vielfach nach den Betriebskosten getroffen. Beim Sekundärmarkt ist das noch wichtiger und den meisten ist das auch bewusst. Fakt ist auch, dass wir sehr vermieterunfreundliche Gesetze in Österreich haben.

Johannes Geiger: Stimmt. Würde sich das ändern, würden hunderte, wenn nicht tausende Woh-nungen auf den Markt kommen, die jetzt aus diesem Grund bewusst zurückgehalten werden.

Was ist Ihr Wunsch für die Zukunft?
Josef Gasser: Die „Waffengleichheit" bei Vorgaben und Auflagen, was ausländisches und heimi-sches Personal betrifft. Dann würden verstärkt heimische Facharbeiter eingesetzt werden, die Wert-schöpfung würde im Land bleiben.

Danijela Gojic: Leistbare Grundstücke, um Qualität im Wohnbau zu ermöglichen, weniger Müll-Produktion und nachhaltige Materialien im Wohnbau sowie den Mut zu spannenden Pilotprojekten.

Petra Schachner: Ich wünsche mit bessere, steuerliche Rahmenbedingungen für Vermieter und steuerliche Anreize für den Einsatz heimischer Facharbeiter.

Johannes Geiger: Bessere Rahmenbedingungen für preiswertes Wohnen wären wichtig, weil die Zahl derer, die sich kaum etwas leisten können, steigt. Und das ist schon mit kleinen Änderungen bei den Vorschriften machbar.

Welche aktuelle Entwicklung stimmt Sie positiv?
Johannes Geiger: Dass die Leute bewusster darauf achten, welchen Unternehmen sie vertrauen, wer langfristiger als nur bis zum Ende der Gewährleistungsfrist denkt.

Josef Gasser: Gut ist, dass sich konjunkturell etwas bewegt und wir positiv in die Zukunft blicken können.

Danijela Gojic: Genau, dass etwas weitergeht und wirtschaftlich mehr los ist.

Petra Schachner: Mich freut, dass das Umweltbewusstsein stärker wird und nachhaltige Lösungen wie die Nutzung der Sonnenenergie an Bedeutung gewonnen haben.

Teilnehmer am „Runden Tisch"
Ing. Johannes Geiger, GWS
Geschäftsführer der GWS, die als gemeinnütziger Wohnbauträger und Eigentumswohnungsbauer seit über 65 Jahren bereits erfolgreich Bauprojekte in der Steiermark umsetzt. Insgesamt 16.000 Wohnungen, in denen rund 50.000 Bewohner leben, werden von der GWS verwaltet, die als einziger großer Wohnbauträger in der Steiermark das ÖQA Gütezeichen für Hausverwaltungen trägt.

Architektin DI Danijela Gojic, GS architects
Seit 2011 mit Brigitte Spurej unter dem Namen „gs architects" unternehmerisch tätig. Zeichnet für zahlreiche Wohnbauprojekte verantwortlich, ebenso für bekannte Bauwerke wie das Pachleitner Headquarter in Liebenau, den Flughafen Graz oder die Therme Gleichenberg. Mitglieder der Alt-stadtkommission, Vorstandsmitglied von HDA – Haus der Architektur sowie der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten in der Steiermark und Kärnten.

Steuerberaterin Mag. Petra Schachner, Schachner & Partner
Geschäftsführerin der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei Schachner & Partner, seit 2013 auch Alleineigentümerin. Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige. Unterrichtet unter anderem am CAMPUS02 in Graz und vermittelt einkommensteuerliche und be-triebswirtschaftliche Grundzüge in der Baumeisterausbildung. Die Kanzlei ist auf den Immobilienbereich spezialisiert.

Architekt DI Josef Gasser, Lieb Bau Weiz
Die Lieb Bau Unternehmensgruppe mit Hauptsitz in Weiz zählt zu den 500 größten Bauunter-nehmen Österreichs. Zum Unternehmen gehören Lieb Bau Weiz, Lieb Markt und der Immobilien-bereich. An den Niederlassungen in Weiz und Wien, drei Produktionsstätten, sieben Standorten für Baustoffe und Baumärkte und drei Standorten für den Sportfachhandel beschäftigt das Fami-lienunternehmen, geführt von Josef Gasser, über 1.200 Mitarbeiter, darunter 75 Lehrlinge.

Bühne für den Runden Tisch der GWS war die Musterwohnung in der Olga-Rudel-Zeynek-Gasse in Graz, wo derzeit im zweiten Bauabschnitt 153 Wohnungen entstehen. Fotos ©Lunghammer


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